보증금 인상 요구 거절 방법｜법으로 지키는 임차인의 방어 전략
전세 계약이 끝날 무렵, 임대인이 지나치게 많은 보증금 인상을 요구할 경우 임차인은 이를 무조건 받아들일 필요가 없습니다. 2020년 개정된 주택임대차보호법에 따라 계약 갱신 시 보증금 또는 월세 인상은 5% 이내로 제한됩니다. 이 글에서는 임대인의 인상 요구를 합법적으로 거절할 수 있는 방법과 조건, 임차인이 반드시 알아야 할 법적 권리와 대응 전략을 정리합니다. 내용증명 활용, 계약 조건 조율, 분쟁조정 신청까지 단계별로 정리했으니, 임차인이라면 꼭 숙지해두세요.
1. 보증금 인상 제한 제도란?
2020년 7월 31일부터 시행된 주택임대차보호법 개정안에 따라,
임차인이 계약갱신청구권을 행사하여 계약을 연장할 경우,
보증금 및 월세의 인상률은 최대 5%로 제한됩니다.
📌 적용 조건:
- 임차인이 갱신청구권 행사 시에만 적용
- 기존과 동일한 임대 조건 유지 원칙
- 2년 추가 연장 시 적용 (최초 2년 + 갱신 2년)
2. 임대인이 5% 이상 인상 요구 시 어떻게 대응하나?
임대인이 보증금 5% 이상 인상을 요구하면서 갱신을 전제로 할 경우,
임차인은 이를 정당한 사유 없이 인상된 요구로 보고 법적으로 거절할 수 있습니다.
예시 상황:
- 기존 보증금 1억 원 → 1억 1천만 원 요구 (10% 인상)
- 임차인이 갱신청구권 행사 중이라면 → 5% 이내만 수용 가능
즉, 1억 500만 원까지는 법적으로 허용되지만,
그 이상은 임차인이 거절해도 계약 갱신 효력은 유지됩니다.
3. 거절할 수 있는 법적 근거
| 법령 | 내용 |
| 주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등) | 임차인이 계약을 1회에 한해 연장할 수 있으며, 임대인은 정당한 사유 없이는 이를 거절할 수 없음 |
| 같은 법 제7조의2(임대료 증액 제한) | 임대료 증액은 전세금 또는 월세 포함해 5% 이내로 제한됨 |
✅ 즉, 5% 이상 인상 요구는 법적 효력 없음
✅ 임차인은 원래 조건 또는 5% 이내 조정안만 수용하면 됨
4. 대응 방법 단계별 정리
| 단계 | 설명 |
| 1단계 | 계약 만료 6~2개월 전 갱신 의사 서면 전달 (문자, 이메일, 내용증명 등) |
| 2단계 | 임대인이 과도한 인상 요구 시 거절 의사 밝힘 (기록 남기기 중요) |
| 3단계 | “5% 상한을 초과한 증액은 수용할 수 없다”는 내용 증명 발송 |
| 4단계 | 협의가 되지 않을 경우 임대차 분쟁조정위원회 신청 가능 |
| 5단계 | 임대인이 갱신 거절 시 실거주 여부·정당성 검토 후 소송 대응 가능 |
📌 내용증명 작성 예시
5. 실제 사례로 보는 대응 전략
📍 사례 A: 갱신청구권 행사 중 10% 인상 요구
- 김 모 씨(임차인)는 계약 만료 3개월 전 갱신 의사 전달
- 임대인은 보증금 10% 인상 요구 → 김 씨는 거절 후 내용증명 발송
- 임대인이 끝내 갱신 거부 → 분쟁조정위원회 조정 후 기존 조건으로 재계약 성사
📍 사례 B: 협의 실패 후 분쟁조정 신청
- 전세가 급등한 지역의 세입자 박 씨는 5% 이상 인상 거절
- 임대인과 협상 실패 → 주택임대차분쟁조정위원회에 신청
- 조정안 수용 → 법적 분쟁 없이 계약 체결
6. 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 임대인이 “요즘 시세가 이 정도”라며 10% 인상 요구하는데 수용해야 하나요?
A1. 아닙니다. 갱신청구권 행사 시에는 법적으로 5% 이내만 인상 가능하며 시세와 무관합니다.
Q2. 임대인이 인상 안 받으면 집을 팔겠다고 협박해요.
A2. ‘팔겠다’는 이유로 계약 갱신을 거부하는 건 정당한 사유가 아닙니다. 실거주 목적 증빙 없이 갱신 거절 시 법적으로 대응 가능합니다.
Q3. 내용증명을 보내면 관계가 더 나빠질까 걱정돼요.
A3. 내용증명은 임차인의 권리를 지키는 최소한의 방어 수단입니다. 차분하고 정중한 어조로 작성하면 법적 근거를 전달하는 좋은 방법이 됩니다.
7. 한눈에 보는 임차인 대응 체크리스트
| 항목 | 설명 |
| 갱신 의사 표시 | 계약 만료 6~2개월 전 문자·내용증명으로 통지 |
| 인상 거절 방법 | 5% 초과 인상 요구 시 내용증명으로 거절 의사 전달 |
| 협상 실패 시 | 분쟁조정위원회에 신청 가능 |
| 법적 보호 대상 | 갱신청구권 행사 시 임차인에게 보호 조항 적용 |
| 주의사항 | 말로만 거절하지 말고, 기록에 남도록 대응 필수 |