전세 계약 갱신 거절 시 임차인의 권리｜법으로 지키는 내 보금자리
임차인이 원할 경우 전세 계약을 한 번 더 연장할 수 있는 권리를 ‘계약갱신청구권’이라고 합니다. 하지만 계약 갱신 시점에 임대인이 갱신을 거절하거나 보증금, 월세를 과도하게 올리는 경우, 임차인은 법적으로 어떤 권리를 주장할 수 있을까요? 이 글에서는 전월세 계약 갱신청구권의 핵심 개념, 임대인의 정당한 거절 사유, 임차인의 대응 방법, 갱신 거절 시 대항력 유지 및 퇴거 대처 방안까지 실질적인 정보를 제공해 드립니다. 내 권리는 내가 지켜야 합니다!
1. 계약갱신청구권이란 무엇인가?
2020년 7월 31일부터 시행된 **'주택임대차보호법 개정안'**에 따라, 임차인은 기존 계약이 만료되었을 때 한 번에 한해 2년간 계약 연장을 요구할 수 있는 권리를 갖게 되었습니다.
✅ 조건: 임차인이 계약 만료 6개월~2개월 전 사이에 갱신 의사를 밝히면 자동 연장
✅ 기간: 기존 계약과 동일한 조건으로 2년간 연장
✅ 의의: 임차인의 주거 안정성 확보를 위한 보호 장치
2. 임대인의 전세 갱신 거절, 가능한가?
원칙적으로는 임차인이 갱신청구권을 행사하면 임대인은 이를 거절할 수 없습니다.
하지만 법적으로 인정된 정당한 사유가 있는 경우에 한해 갱신 거절이 가능합니다.
3. 임대인의 정당한 갱신 거절 사유
| 사유 | 설명 |
| 임대인이 실거주 예정 | 임대인 또는 직계존속·비속이 2년 이상 실거주할 예정일 경우 |
| 임차인의 계약 위반 | 임대료 연체(2회 이상), 무단 전대, 파손 등 중대한 계약 위반 |
| 임차인의 동의 없는 개조 | 구조 변경이나 무단 공사 등 |
| 건물 철거·재건축 예정 | 6개월 이내 착공 예정 증빙 필요 |
| 임대차 기간이 종료되고 2년의 갱신청구권을 이미 행사한 경우 | 법에서 보장하는 1회 갱신 이후에는 임대인이 갱신 거절 가능 |
📌 주의: 단순히 **“집을 팔 예정”**이라든가, **“전세가 올랐으니 안 된다”**는 사유는 정당하지 않음
4. 임차인이 주장할 수 있는 법적 권리
🔹 계약갱신청구권 행사
- 계약 만료 6개월~2개월 전 사이 서면 또는 문자로 갱신 의사 표명
- 임대인이 정당한 사유 없이 거절 시, 법적으로 무효 가능성
🔹 보증금 인상 제한 (5% 상한제)
- 갱신 계약 시 임대인은 보증금·월세를 기존 대비 5% 이내로만 인상 가능
🔹 임대차 정보 열람
- 국토교통부 '실거래가 공개시스템', '등기부등본' 확인을 통해 임대인의 실거주 여부 또는 거짓 주장 여부 검증 가능
5. 갱신 거절 시 대응 전략
✅ 임차인의 대응 절차 요약
| 단계 | 설명 |
| 1단계 | 계약 만료 6개월 전부터 갱신 의사 전달 (문자·내용증명 등) |
| 2단계 | 임대인의 거절 사유 확인 (실거주 계획인지, 증빙자료 요청) |
| 3단계 | 정당 사유 없는 경우 → 법률구조공단, 법률상담센터 등 문의 |
| 4단계 | 필요 시 임대차 분쟁조정위원회에 신청 또는 소송 진행 가능 |
📌 서면 전달 중요성
- 갱신 의사 전달은 내용증명, 문자, 이메일 등 기록이 남는 방식으로 진행해야 추후 법적 분쟁에서 활용 가능
6. 전세 계약 만료 후 대항력 유지 가능 여부
전세 계약이 만료되더라도 다음 조건을 충족하면 일정 기간 대항력을 유지할 수 있습니다:
- 전입신고 + 확정일자 보유 시
- 임대인이 퇴거 요구를 하지 않은 경우
- 임차권 등기명령을 통해 보호 가능
📌 갱신 거절 이후에도 보증금을 받지 못한 경우라면, 이사를 하더라도 임차권 등기명령 신청을 통해 우선변제권 유지 가능
7. 자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 문자로 갱신 의사를 보내도 법적 효력이 있나요?
A1. 네. 갱신 의사 전달은 문자, 이메일, 카카오톡 등 기록이 남는 방식이면 인정됩니다.
Q2. 임대인이 실거주한다고 했지만 실제로는 다른 세입자를 받으면요?
A2. 이는 허위 사유에 의한 갱신 거절로 법적 문제가 될 수 있으며, 임차인은 손해배상 청구가 가능합니다.
Q3. 보증금 인상을 5% 이상 요구하는데 거부해도 되나요?
A3. 네. 갱신 계약에서는 법적으로 5% 이상 인상이 불가하므로 임차인은 거절할 수 있습니다.
Q4. 갱신청구권은 몇 번까지 행사할 수 있나요?
A4. 1회, 즉 한 번만 행사할 수 있습니다. 이후에는 법적 보호를 받을 수 없습니다.
8. 한눈에 보는 임차인의 권리 요약표
| 항목 | 내용 |
| 계약갱신청구권 행사 시기 | 계약 만료 6개월~2개월 전 |
| 행사 방법 | 문자, 이메일, 내용증명 등 서면 통지 |
| 임대인 거절 가능 조건 | 실거주, 계약 위반, 재건축 등 정당 사유 있어야 가능 |
| 보증금 인상 한도 | 기존 대비 최대 5% 이내 |
| 거절 시 대응 | 법률상담, 분쟁조정, 소송 등 절차적 보호 가능 |