임차권 등기명령 신청 방법｜전세 만기 후 이사 전 꼭 알아야 할 절차 총정리
전세 계약이 만료됐지만 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 이사를 해야 할 때, 임차권 등기명령은 임차인의 대항력과 우선변제권을 유지시켜주는 법적 장치입니다. 이 제도를 활용하면 전입신고와 확정일자의 효력이 유지되어 향후 전세금 반환 소송이나 경매 시 우선순위 보호를 받을 수 있습니다. 신청 방법, 필요 서류, 처리 절차, 주의사항까지 임차권 등기명령에 대한 모든 내용을 한 번에 정리해드립니다.
1. 임차권 등기명령이란?
임차권 등기명령은 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 부득이하게 주택에서 퇴거해야 할 경우,
등기부등본에 '임차권 등기'를 남겨 기존의 **전입신고와 확정일자의 효력(대항력 및 우선변제권)**을 유지하도록 해주는 제도입니다.
📌 핵심 효과:
- 보증금 반환 소송 중에도 우선순위 유지
- 경매 진행 시 보증금 회수 가능성 확보
2. 왜 꼭 필요한가?
🔻 이런 상황일 때 필수
- 집주인이 전세금 반환을 미루며 이사를 못 하게 만드는 경우
- 전세 만기 도래 후 새 집으로 이사할 예정인데 보증금이 안 나오는 경우
- 이사하지 않으면 아이 학교나 직장 출퇴근에 큰 지장이 생기는 경우
✔ 이사를 하더라도, 임차권 등기를 하면 기존 보증금을 법적으로 보호받을 수 있습니다.
3. 신청 자격 및 대상
| 항목 | 내용 |
| 신청 자격 | 임대차 계약 만료 후 보증금을 돌려받지 못한 임차인 |
| 대상 주택 | 등기 가능한 모든 주거용 부동산 (아파트, 다세대, 연립 등) |
| 제한 조건 | 보증금을 다 받은 경우에는 신청 불가 |
📌 단, 임차인의 전입신고 및 확정일자가 선행되어 있어야 함
4. 신청 절차 상세 안내
✅ 신청 절차 요약 (민사신청 방식)
| 단계 | 설명 |
| 1단계 | 임대차 계약 만료 및 보증금 미지급 상태 확인 |
| 2단계 | 관할 지방법원 민원실 또는 전자소송 홈페이지에서 신청 |
| 3단계 | 필요 서류 제출 및 수수료 납부 |
| 4단계 | 법원이 임차권 등기명령 결정 |
| 5단계 | 해당 주택 등기소에 등기 접수 |
| 6단계 | 등기 완료 후 확정일자 및 대항력 유지된 채 퇴거 가능 |
5. 준비해야 할 서류 목록
| 서류명 | 설명 |
| 임대차 계약서 사본 | 확정일자 받은 원본 또는 사본 제출 |
| 전입신고된 주민등록등본 | 현재 주소 확인용 |
| 건물 등기부등본 | 최신 버전 필수 |
| 보증금 반환 요청 내용증명 사본 | 반환요청 사실 입증용 |
| 임차권 등기명령 신청서 | 법원 양식 사용, 인터넷 작성 가능 |
| 인지세, 송달료 | 소액 납부 필요 (약 1~2만 원 수준) |
💡 모든 서류는 최근 1개월 이내 발급본이 원칙입니다.
6. 임차권 등기 이후 할 일
- 이사 가능: 기존 집에서 나가 새 주소로 전입 가능
- 대항력 유지: 새 주소로 전입해도 기존 집에 대한 법적 보호 유지
- 보증금 반환소송 가능: 이후 필요시 지급명령 또는 민사소송 진행
- 경매 시 우선변제권 유지: 경매 후 배당 시 선순위 확보
📌 주의: 임차권 등기 후에도, 소송·지급명령 등 실질적 반환 절차는 별도로 진행해야 함
7. 자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 등기부에 임차권 등기가 기재되면 집주인이 알게 되나요?
A1. 네, 집주인에게 등기 통보가 되며, 이후 협상이나 분쟁 가능성도 있습니다.
Q2. 임차권 등기 후 바로 이사해도 되나요?
A2. 네. 임차권 등기만 완료되면 새로운 주소로 전입신고가 가능하며, 기존 보증금 권리는 유지됩니다.
Q3. 세입자끼리 우선순위는 어떻게 정하나요?
A3. 전입신고일 + 확정일자 순으로 우선순위가 정해지며, 임차권 등기를 통해 순위는 변하지 않습니다.
Q4. 집주인이 협조하지 않으면 등기 못 하나요?
A4. 아닙니다. 집주인 동의 없이도 임차인이 단독으로 신청 가능합니다.
8. 한눈에 보는 임차권 등기명령 체크리스트
| 항목 | 확인 내용 |
| 전입신고 완료 여부 | 확정일자와 함께 대항력 확보 필수 |
| 보증금 반환 미지급 상태 | 임대인이 반환하지 않아야 신청 가능 |
| 신청서류 준비 | 계약서, 등본, 등기부등본 등 필수 서류 구비 |
| 관할 법원 접수 | 해당 주택이 속한 지방법원에 신청 |
| 등기 완료 후 행동 | 이사 가능 + 반환소송 진행 가능 |