전세금 못 돌려받을 때 필요한 절차 TOP 7｜임차인 필독 가이드

사진: Unsplash 의 Malcolm Shadrach

 

전세 계약이 만료되었음에도 불구하고 임대인이 전세금을 돌려주지 않는다면, 임차인은 법적으로 대응할 수 있는 권리를 가지고 있습니다. 이 글에서는 전세금 반환을 위한 실제 소송 절차와 임대인을 상대로 할 수 있는 가압류, 내용증명 발송, 지급명령 신청, 민사소송 등 대응법을 단계별로 자세히 안내합니다. 불이익을 최소화하기 위해 반드시 알아야 할 핵심 정보를 정리했으니, 전세금 미반환 문제를 겪고 있다면 꼭 끝까지 확인해보세요!

 

1. 전세금 반환 분쟁, 왜 발생하는가?

전세 계약이 만료되어도 보증금을 돌려받지 못하는 사례가 꾸준히 증가하고 있습니다. 대표적인 원인은 다음과 같습니다:

• 깡통전세: 매매가 하락으로 보증금보다 집값이 낮아져 담보로 활용 불가능
• 임대인의 재정 악화: 금융 연체, 세금 체납 등으로 보증금 반환 불가
• 집 매각 지연: 세입자 퇴거 전 매수인 찾기 어려움
• 보증보험 미가입: 반환 책임을 보장받을 제도 미비

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2. 임대인이 전세금을 돌려주지 않을 때 취할 수 있는 5단계 대응 절차

단계	대응 방법	설명
1단계	내용증명 발송	반환 요청을 공식적으로 요구하고 증거 확보
2단계	임차권 등기명령 신청	전입신고와 확정일자 효력을 유지한 채 이사 가능
3단계	가압류 신청	임대인의 재산 처분을 막기 위한 조치
4단계	지급명령 신청	판결 없이도 돈을 받을 수 있는 간편한 절차
5단계	민사소송 (전세금 반환 청구소송)	법원 판결로 강제 집행 가능하게 함

 

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3. 전세금 반환 소송 절차 상세 안내

✔ 1단계: 내용증명 보내기

• 임대인에게 정식으로 전세금 반환 요구
• 계약 만료일, 금액, 반환기한 명시
• 우체국 등기 또는 인터넷 내용증명 서비스 이용 가능

✔ 2단계: 임차권 등기명령 신청

• 보증금 반환 전 이사를 해야 하는 경우 사용
• 법원에 신청 → 등기부등본에 임차권 등기 기재
• 확정일자 및 대항력 유지 가능

✔ 3단계: 임대인 재산에 가압류

• 부동산, 예금, 자동차 등 대상
• 가압류 후 재산 처분 막아 소송 승소 시 회수 가능성 확보

✔ 4단계: 지급명령 신청 (간편 절차)

• 증빙자료 첨부해 간이소송 신청 가능
• 상대방이 이의 제기하지 않으면 자동 확정 → 강제집행 가능
• 법원 민원실 또는 전자소송 시스템 통해 접수

✔ 5단계: 전세금 반환 청구소송 (본안 소송)

• 계약서, 전입신고, 확정일자 등 서류 첨부해 제기
• 승소 시 집이나 임대인의 재산에 강제집행 가능
• 소요 시간: 약 3~6개월 소요 가능

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4. 실제 사례로 보는 소송 흐름

💬 사례: 김 모 씨의 전세금 반환 소송

단계	진행 상황
계약 만기	임대인이 보증금 미반환
내용증명 발송	반환 요청 후 2주간 회신 없음
임차권 등기	등기 완료 후 이사
지급명령 신청	임대인 이의 제기로 본안소송 전환
본안소송 제기	4개월 후 승소 판결
강제 집행	임대인 소유 차량 압류로 일부 금액 회수

 

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5. 임차인의 권리 보호를 위한 팁

• 계약 당시 확정일자와 전입신고 필수
  → 우선 변제권 확보로 경매 시 순위 확보
• 보증금 반환보증보험 가입 고려
  → 사기 및 미반환 대비한 예방책
• 계약 만료 전 1~2개월 전부터 대응 준비
  → 중개사 또는 법률 전문가와 상담 권장
• 소송 전 '법률구조공단' 등 무료 법률 상담 활용

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6. 자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 소송하지 않고도 전세금을 받을 수 있는 방법은 없나요?
A1. 지급명령 절차를 통해 판결 없이 강제집행 가능한 경우도 있으므로 적극 활용하세요.

Q2. 임차권 등기명령 후에도 전세금을 못 받으면 어떻게 하나요?
A2. 등기 후 이사하되, 이후 소송을 통해 반환 청구를 병행해야 합니다.

Q3. 법률 비용이 부담스러운데 어떻게 해야 하나요?
A3. 일정 소득 이하일 경우 법률구조공단에서 무료 변호 지원을 받을 수 있습니다.

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7. 체크리스트 요약 표

구분	절차	핵심 내용
1단계	내용증명 발송	반환 요청 및 증거 확보
2단계	임차권 등기	대항력 유지하며 이사 가능
3단계	가압류 신청	임대인 재산 처분 방지
4단계	지급명령	간단한 절차로 집행 가능
5단계	민사소송	판결 후 강제집행 가능