임차권 등기명령 신청 방법｜전세 만기 후 이사 전 꼭 알아야 할 절차 총정리

사진: Unsplash 의 Jakub Żerdzicki

 

전세 계약이 만료됐지만 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 이사를 해야 할 때, 임차권 등기명령은 임차인의 대항력과 우선변제권을 유지시켜주는 법적 장치입니다. 이 제도를 활용하면 전입신고와 확정일자의 효력이 유지되어 향후 전세금 반환 소송이나 경매 시 우선순위 보호를 받을 수 있습니다. 신청 방법, 필요 서류, 처리 절차, 주의사항까지 임차권 등기명령에 대한 모든 내용을 한 번에 정리해드립니다.

 

 

1. 임차권 등기명령이란?

임차권 등기명령은 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 부득이하게 주택에서 퇴거해야 할 경우,
등기부등본에 '임차권 등기'를 남겨 기존의 **전입신고와 확정일자의 효력(대항력 및 우선변제권)**을 유지하도록 해주는 제도입니다.

📌 핵심 효과:

• 보증금 반환 소송 중에도 우선순위 유지
• 경매 진행 시 보증금 회수 가능성 확보

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2. 왜 꼭 필요한가?

🔻 이런 상황일 때 필수

• 집주인이 전세금 반환을 미루며 이사를 못 하게 만드는 경우
• 전세 만기 도래 후 새 집으로 이사할 예정인데 보증금이 안 나오는 경우
• 이사하지 않으면 아이 학교나 직장 출퇴근에 큰 지장이 생기는 경우

✔ 이사를 하더라도, 임차권 등기를 하면 기존 보증금을 법적으로 보호받을 수 있습니다.

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3. 신청 자격 및 대상

항목	내용
신청 자격	임대차 계약 만료 후 보증금을 돌려받지 못한 임차인
대상 주택	등기 가능한 모든 주거용 부동산 (아파트, 다세대, 연립 등)
제한 조건	보증금을 다 받은 경우에는 신청 불가

 

📌 단, 임차인의 전입신고 및 확정일자가 선행되어 있어야 함

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4. 신청 절차 상세 안내

✅ 신청 절차 요약 (민사신청 방식)

단계	설명
1단계	임대차 계약 만료 및 보증금 미지급 상태 확인
2단계	관할 지방법원 민원실 또는 전자소송 홈페이지에서 신청
3단계	필요 서류 제출 및 수수료 납부
4단계	법원이 임차권 등기명령 결정
5단계	해당 주택 등기소에 등기 접수
6단계	등기 완료 후 확정일자 및 대항력 유지된 채 퇴거 가능

 

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5. 준비해야 할 서류 목록

서류명	설명
임대차 계약서 사본	확정일자 받은 원본 또는 사본 제출
전입신고된 주민등록등본	현재 주소 확인용
건물 등기부등본	최신 버전 필수
보증금 반환 요청 내용증명 사본	반환요청 사실 입증용
임차권 등기명령 신청서	법원 양식 사용, 인터넷 작성 가능
인지세, 송달료	소액 납부 필요 (약 1~2만 원 수준)

 

💡 모든 서류는 최근 1개월 이내 발급본이 원칙입니다.

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6. 임차권 등기 이후 할 일

• 이사 가능: 기존 집에서 나가 새 주소로 전입 가능
• 대항력 유지: 새 주소로 전입해도 기존 집에 대한 법적 보호 유지
• 보증금 반환소송 가능: 이후 필요시 지급명령 또는 민사소송 진행
• 경매 시 우선변제권 유지: 경매 후 배당 시 선순위 확보

📌 주의: 임차권 등기 후에도, 소송·지급명령 등 실질적 반환 절차는 별도로 진행해야 함

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7. 자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 등기부에 임차권 등기가 기재되면 집주인이 알게 되나요?
A1. 네, 집주인에게 등기 통보가 되며, 이후 협상이나 분쟁 가능성도 있습니다.

Q2. 임차권 등기 후 바로 이사해도 되나요?
A2. 네. 임차권 등기만 완료되면 새로운 주소로 전입신고가 가능하며, 기존 보증금 권리는 유지됩니다.

Q3. 세입자끼리 우선순위는 어떻게 정하나요?
A3. 전입신고일 + 확정일자 순으로 우선순위가 정해지며, 임차권 등기를 통해 순위는 변하지 않습니다.

Q4. 집주인이 협조하지 않으면 등기 못 하나요?
A4. 아닙니다. 집주인 동의 없이도 임차인이 단독으로 신청 가능합니다.

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8. 한눈에 보는 임차권 등기명령 체크리스트

항목	확인 내용
전입신고 완료 여부	확정일자와 함께 대항력 확보 필수
보증금 반환 미지급 상태	임대인이 반환하지 않아야 신청 가능
신청서류 준비	계약서, 등본, 등기부등본 등 필수 서류 구비
관할 법원 접수	해당 주택이 속한 지방법원에 신청
등기 완료 후 행동	이사 가능 + 반환소송 진행 가능