전세 사기 당하지 않으려면? 전세금 보호 방법 총정리

사진: Unsplash 의 Sigmund

 

전세 계약은 많은 돈이 오가는 중요한 절차인 만큼 사기 피해에 특히 유의해야 합니다. 이 글에서는 전세 사기 유형부터 예방 체크리스트, 보증금 보호 제도까지 전반적인 내용을 쉽게 정리해드립니다. 계약 전 확인해야 할 서류, 확정일자·전입신고의 중요성, 보증보험 가입 여부 등 실질적으로 적용 가능한 방법을 중심으로 구성하였습니다. 전세 사기 없는 안전한 주거생활을 위해 필수로 확인해야 할 정보들을 지금 확인해보세요!

 

 

1. 전세 사기란 무엇인가?

전세 사기란 임대인이 임차인의 전세금을 반환할 능력이 없거나 애초부터 사기를 목적으로 접근하여 보증금을 편취하는 행위를 말합니다. 피해자가 돌려받지 못한 전세금은 수천만 원에서 억대에 달하는 경우도 많아 사회적으로 큰 문제가 되고 있습니다.

---

2. 전세 사기 주요 유형 TOP 5

유형	설명
깡통전세	주택 가격보다 전세금이 더 높은 상황으로, 매매가 하락 시 보증금 반환 불가
이중계약	동일 주택에 중복 전세 계약 체결 후 한 명만 보증금 반환
위장 임대인	실제 소유주가 아닌 제3자가 임대인 행세
근저당 설정	보증금보다 높은 금액의 근저당 설정으로 경매 시 보증금 손실
확정일자 미등록	법적으로 보장받을 수 있는 권리를 확보하지 않아 보증금 우선순위 상실

 

---

3. 전세 사기 예방을 위한 체크리스트

다음 항목들을 반드시 계약 전에 확인하세요.

🔎 계약 전 확인사항

• 등기부등본 확인
  → 실제 소유주인지, 근저당·가압류가 있는지 반드시 확인
• 건축물대장 확인
  → 불법 건축물 여부 확인
• 실거래가와 주변 시세 비교
  → 지나치게 저렴한 전세는 사기일 확률 높음

🖋 계약 중 확인사항

• 임대인 본인 명의인지 신분증 확인
  → 위장 임대인 주의
• 중개사무소 등록 여부 확인
  → 공인중개사 책임 범위 확인
• 특약사항 기재
  → 중도 퇴거나 보증금 반환 관련 조항 명확히 명시

✅ 계약 후 필수 절차

• 전입신고 및 확정일자 받기
  → 임차인의 보증금을 법적으로 보호받는 핵심 절차
• 전세보증금 반환보증보험 가입 여부 확인
  → 임대인이 HUG나 SGI 등 보증보험에 가입했는지 확인
• 관리비·세금 체납 여부 확인
  → 체납 시 임차인에게 불이익 발생 가능

---

4. 전세보증금 보호를 위한 제도 및 방법

✔ 확정일자 & 전입신고

• 확정일자와 전입신고를 함께 해야 대항력 + 우선변제권 확보 가능
• 확정일자는 동사무소 또는 온라인 정부24에서 신청 가능

✔ 전세보증금 반환보증제도

구분	주체	가입 조건	보장 내용
HUG 전세보증금 반환보증	주택도시보증공사	보증금 7억 이하, 전용 85㎡ 이하 (수도권 기준)	임대인이 보증금 미반환 시 HUG가 대납
SGI 서울보증	민간 보증기관	신용등급 기준 있음	유사 보장 서비스, 다세대도 가능

 

---

5. 전세 계약 시 자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 집주인이 바뀌면 전세 계약은 무효인가요?
A1. 아닙니다. 임대차 계약서, 확정일자, 전입신고가 되어 있다면 새 집주인도 기존 계약을 승계해야 합니다.

Q2. 등기부등본에 근저당이 있으면 계약하면 안 되나요?
A2. 무조건 안 되는 것은 아니지만, 보증금보다 선순위 채권(근저당 등)이 많다면 위험합니다.

Q3. 공인중개사를 통해 계약하면 100% 안전한가요?
A3. 그렇지 않습니다. 중개사가 책임을 지지 않는 경우도 있어 스스로 꼼꼼히 확인해야 합니다.

---

6. 체크리스트 요약 표

구분	항목	설명
계약 전	등기부등본 확인	소유권자 일치 여부, 근저당 유무
계약 전	시세 비교	터무니없이 낮은 가격 경계
계약 중	임대인 신원 확인	명의자 본인 여부
계약 중	특약사항 명기	계약 파기/보증금 반환 기준
계약 후	전입신고 & 확정일자	대항력과 우선변제권 확보
계약 후	보증보험 가입	보증금 미반환 시 보호 수단